Не успев оправиться от кризиса 2008 года, загородный рынок московского региона плавно вошел в период следующего экономического потрясения. Покупательских аншлагов, наблюдавшихся в сегменте городских новостроек при ослаблении курса рубля, здесь не случилось, и загородный рынок окончательно стал рынком покупателя.
Фото: Мария Лысцева/ТАСС
Большинство экспертов, опрошенных РБК+, ситуацию назагородном рынке называют стагнацией. Новых проектов анонсируется все меньше, впремиальных сегментах ихвообще можно перечесть попальцам, авладельцы загородных домов, действительно желающие отних избавиться, привлекают покупателей немыслимыми еще пару лет назад дисконтами.
«Рынок загородной недвижимости находится вплачевном состоянии— ему так ине удалось оправиться после перипетий 2008-го. Особенно это касается коттеджных поселков ичастных домовладений премиум-класса, атакже проектов, удаленность иинфраструктура которых непредназначены для постоянного проживания»,— рассказывает Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group.
Девелоперы продолжают распродавать поселки, заложенные еще в2012–2014 годах. Поданным «ИРН-Консалтинг», если в2013–2014 годах нарынке продавалось примерно 370–380 коттеджных поселков (речь идет оготовых коттеджах иучастках сподрядом настроительство), ток 2015-му ихосталось чуть более350. Нарынке таунхаусов также отмечается сокращение объемов предложения— с170 поселков в2014 году до156 в2015-м. Авот число комплексов смалоэтажными многоквартирными домами стабильно держится врайоне120, что является дополнительным подтверждением демократизации форматов назагородном рынке.
Доля ипотеки наклассическом загородном рынке, пословам директора департамента консалтинга, аналитики иисследований Blackwood Александра Шибаева, невысока. «Основная часть сделок нарынке недвижимости сучастием ипотечного кредитования наданный момент совершается врамках программы господдержки, которая распространяется только нанедорогие таунхаусы иквартиры вмалоэтажных проектах стоимостью до8 млнруб.»,— объясняет эксперт.
Повальная демократизация
Новых проектов нарынок загородной недвижимости немного, ате, что появляются, вбольшинстве своем относятся кбюджетным сегментам. «Застройщики, ранее ориентировавшиеся настроительство коттеджей, зачастую выводят нарынок более дешевые форматы— участки без подряда, таунхаусы, дуплексы ималоэтажные многоквартирные дома. Уменьшаются площади, снижаются цены иобщий бюджет покупки»,— отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Для загородного рынка новый проект сейчас скорее исключение. «Девелоперы, рассматривая такую возможность, строят финансовые модели— иоткладывают реализацию проектов долучших времен. Думаю, запуск нового проекта если ипроисходит, тотолько потому, что под него уже был подготовлен настолько полный базис, что проще запустить, несмотря накризис, чем поставить напаузу»,— соглашается директор попродажам ГК«Сапсан» Иван Потапов.
Новые проекты отличаются невысокой стоимостью лота. Например, поселок «Лесная сказка» вТроицке (то есть вчерте города ис московской пропиской) вышел спредложением таунхаусов площадью 135–188кв. мза5,5–7,7 млнруб. Наподмосковных землях цены вновых проектах еще ниже. Например, поселок «Кленовый парк» в38 кмот МКАД вИстринском районе вышел сценами от5,4 млнруб. закоттедж и3,3 млнруб. задуплекс.
Пословам Алексея Харитонова, директора помаркетингу ипродажам «ЮИТ СитиСтрой», основной тренд рынка— появление все большего количества малоэтажных проектов запределами МКАД вместо уже традиционных поселков стаунхаусами икоттеджами: «Такой продукт позволяет играть метражами иценами, подстраиваясь под потребности рынка».
Минимизировать риски
Максимально избежать рисков стремятся нетолько девелоперы, нои покупатели, все более рационально подходящие квыбору недвижимости. «Если покупают землю без подряда, тохотят, чтобы все коммуникации были подведены уже сразу, ане втуманном будущем. Предпочитают приобретать дома намаксимально высокой стадии строительства или уже готовые. Всех пугают недострои, поэтому смотрят ина степень готовности инфраструктуры»,— рассказывает Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна».
Покупатели учли уроки предыдущего кризиса, когда девелоперы обещали настарте продаж все блага цивилизации иполный комплект инфраструктуры, ачерез пару лет продавали отведенную под общественные пространства землю следующим желающим. Заманить клиента впроект, где неосуществлено подключение ккоммуникациям, уже практически невозможно, ав премиальных сегментах покупатели полностью переориентировались наготовые дома, втом числе сполной отделкой. Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости «Savills Россия», отмечает, что число таких клиентов составляет сегодня 30%.
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отмечает, что покупатели обращают пристальное внимание наразмер ежемесячных платежей. «Стоимость эксплуатационных расходов до15тыс.руб. вмесяц считается приемлемой, авот 25–30тыс.руб. современные покупатели уже неготовы платить, даже закачественные объекты»,— отмечаетона.
Как утверждает управляющий партнер «Миэль— Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, назагородном рынке сложился «рынок покупателя»: «Реализовать загородную недвижимость наусловиях, которые существовали навысоком рынке, становится все сложнее. Сегодня объекты первичного рынка предлагаются фактически посебестоимости, девелоперские компании при продаже закладывают лишь минимальный уровень рентабельности, неболее 7%».
Скидочная вакханалия
Навторичном рынке большинство сделок также совершается сдисконтом. Вэкономклассе дисконт достигает 15%, вбизнес-классе может доходить до20–30%, ав сегменте высокобюджетной недвижимости цена сделки поотдельным домам может быть ниже цены предложения вдва раза.Так, водном изкоттеджных поселков наРублевкедом, который в2013 году выставлялся напродажу за$6млн, был продан вдвое дешевле. При этом, когда докризиса задом предлагали $5,5млн, владелец свозмущением отказывался. «Если одисконте 50% можно говорить как обисключении, тона скидку 15–20% покупатель может рассчитывать влюбом случае»,— уточняет руководитель отдела загородной недвижимости ORDO Group Артем Пронякин.